丁家发：小区物业自管是个好办法

　　作者：丁家发 稿源：时评界 编辑：洪小兵

　　解聘物业公司，自管三年未涨物业费，还赚了数百万元，年收入超百万元。7年前，广州海珠区祈乐苑因实行自管，且取得良好成效，引发了全国媒体关注。“现在迈入了第11年。”2024年2月28日，小区迎来成功自管十周年，看着挂在小区大门上的横幅，祈乐苑业主委员会主任冼敏强对记者说。(3月4日《广州日报》)

　　因对物管服务不满意，小区业主“炒掉”物业公司实现自管后，不仅三年未涨物业费，何以还年赚超百万元。广州海珠区祈乐苑小区自行组建隶属业委会的物业中心，实现物业“自己管自己”的创新做法，有助于纾解小区物业管理方面的一大难题，不失为一个好办法。

　　现实生活中，一些物业公司因服务态度差、管理混乱等，引起业主的不满，而小区管理又离不开物业，造成业主“不满意物业又干不掉”的情形;或重新换一家物业公司，可结果还是一样。业主和物业公司之间，经常形成难以调和的矛盾，如物业公司上涨物业费，业主抵制不缴纳等，导致一种恶性循环，不利于社区和谐稳定，也容易损害广大业主的合法利益。

　　广州海珠区祈乐苑在自管之前，同样也走了不少弯路。2013年1月，因对物管服务不满意，小区业主将承接小区管理业务的物业管理公司告上法庭。同年6月，小区成立了业委会;9月，业主胜诉;11月，业主决定更换物管公司。2014年2月28日，聘了新物业公司后，小区处于“半自管”状态。但新的物管公司服务并不尽如人意。2015年2月，业主投票“炒掉”物业，自行组建隶属业委会的物业中心，开始全面自管。

　　业主自己成立物业公司，实现“自己管自己”，无疑探索了一条小区业主自我管理的新路子。一方面，业主对小区情况知根知底，业主和物业的双重身份，也能从业主角度来考虑和解决小区的问题，可以避免一些不必要的矛盾和纠纷;另一方面，业主“自己管自己”，则比引进的物业公司更有责任心，会尽职尽责为小区做好各项服务工作。

　　物业自管模式，让小区管理事务走上了轨道。如果确实需要上涨物业费，也会依法依规由业主大会投票表决。事实上，“自己管自己”会把物业费和公共收益的每一分钱，都用在小区管理的刀刃上。根据广州海珠区祈乐苑公布的2024年1月小区收支情况，小区营业内收入为593041.03元(包含了物业收费收入、公共区域收入及其他收入);支出则为471209.59元(包含聘用人员薪资福利、绿化维护、垃圾清运、电梯维修等);当月结余121831.44元。正所谓“去掉中间商赚差价”，该小区通过物业自管，年赚超百万元已不是梦想。这种良性循环，势必会提升小区物业的管理和服务水平。

　　小区物业问题多，业主怨气大，是必须关注和解决的民生难题。小区物业自管探索了一条解决问题的新路径，让业主积极参与小区物业的管理和服务，自己家园自己管，值得各地借鉴和推广。