丁家发：小区公共收益须消除监管上灰色地带

　　作者：丁家发  稿源：时评界  编辑：洪小兵
　　“公共收益是业主的钱，自己的钱自己怎么还说了不算呢？”沈阳市于洪区某小区业主委员会主任吴佳说。记者采访发现，现实中，常常出现公共收益被物业公司擅自使用，业主委员会追讨到手却面临监管难、不会花等尴尬状况。物业账面上清楚，用起来“糊涂”。（8月18日《工人日报》）
　　现实生活中，很多业主不知道小区公共收益的钱到哪里去了，这笔钱常常被物业公司擅自使用和处置了。殊不知，物业公司这种行为，严重侵犯了广大业主的合法利益。笔者认为，小区公共收益不该成为一笔“糊涂账”，这笔钱该怎么花？当由业主说了算。政府有关部门应采取措施加以监管，真正让业主当家做主，花好这笔钱。
　　我国《物权法》第七十三条规定，建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。也就是说，小区内的配套会所、物业管理用房、地下人防设施、电梯等等，都属于业主共有。而《民法典》则明确规定，建设单位、物业服务企业或者其他管理人等利用业主的共有部分产生的收入，在扣除合理成本之后，属于业主共有。可见，小区利用公共场所出租、广告位收取广告费、设置停车场收取停车费等公共收益，除去合理的成本外，属于全体业主共有的收益。
　　然而，一些物业公司却无视业主的利益，把配套会所对外出租；绿地和地下人防设施改为停车位，收取停车费；在电梯内、墙体上设置广告位收取广告费等等公共收益，统统当作物业公司自己的经济收入，甚至作为“小金库”，想怎么样用就怎么用，或中饱私囊，最终成为一笔“糊涂账”，而广大业主根本就不知情。根据《物权法》第七十一条规定，业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。《物业管理条例》第十一条也明确规定，有关共有和共同管理权利的重大事项由业主共同决定。据此，小区公共收益依法应当由业主参与管理和处置，物业公司擅自使用公共收益，明显侵犯了广大业主的合法利益。
　　小区公共收益如何不再成“糊涂账”，须消除监管上的“灰色地带”，政府有关部门应肩负起职责，采取一些行之有效的监管措施来保障业主利益。比如，敦促物业公司开设公共收益专门账号，实行专款专用，物业公司无权擅自动用，必须由参与管理的业主委员会依法依规作出处置决定后，物业才能协助使用这笔收益，并使账面收支清清楚楚，让这笔收益怎么花，真正由业主自己说了算。对物业公司弄虚作假、擅自使用甚至侵吞公共收益等不法行为，予以行政和经济上严厉制裁，情节严重或屡教不改的，则“亮红牌”吊销物业资质。如此，物业公司才会规规矩矩地管理和使用好小区公共收益，不敢越“雷池一步”。
　　或许，物业公司没有公共收益自主支配权利，其利用小区公共场所和设施合理“创收”的动力和积极性将受影响。对此，业主委员会可以研究考虑给予物业一定比例的管理费或奖励，从而提高物业公司“创收”的积极性。这样，既能给物业带来一笔可观收益，又能为广大业主谋取福利，可谓双赢之举，何乐不为呢。