周志宏：“精装修质量与‘样板房’相当”不能玩水

　　作者：周志宏 稿源：时评界 编辑：洪小兵

　　7月20日，江苏高级人民法院向社会公布《全装修商品房买卖合同装修质量纠纷案件审理指南》，该《审理指南》的制定旨在平等维护购房人与房地产开发企业的合法权益，规范、正确、及时审理此类纠纷案件。(扬子晚报7月21日)

　　随着商品房逐渐由毛坯房转变为精装修房，商品房买卖合同质量纠纷愈加集中在装修质量环节。问题的关键在于，购买商品房尤其是购买全装修商品房是人生一辈子的大事，不是人人都有这个经济实力的。有的人省吃俭用、倾其所有。一些商品房出卖人利欲熏心、缺乏诚信、言行不一，销售广告、宣传资料对房屋及装修质量说的是一套，“样板房”仅仅是“样板房”，是为了“吸睛”又“吸金”而玩的噱头、摆的花架子，说白了，是用来糊弄人的，交付的商品房的装修质量与样板房的装修质量虽不说是“一个天上、一个地上”，却也是“大相径庭”，完全不是一回事，让人难以接受，更有被忽悠、被欺骗的感觉。

　　《审理指南》规定，装修质量不符合约定或法定要求，或者出卖人欺诈、装修实际价值过分低于约定装修价格，当事人对此未约定违约责任或者违约责任约定不明确，买受人请求出卖人减少房屋装修部分价款的，法院应予支持;减少装修价款，一般以维持合同约定交易条件均衡性为原则，按“同比降低”规则核算数额，约定装修价格构成不能确定无法进行评估，或者房屋装修存在欺诈情形的，减少装修价款的数额，依据约定装修价格与实际装修评估价格的差额，按照公平原则予以酌定。

　　关于装修质量要求认定的一般规则，《审理指南》明确，交付全装修商品房的装修质量，应当符合有关法律、法规和相应建设工程质量、安全标准、技术规范以及当事人的约定;同时明确，出卖人的销售广告、宣传资料对装修质量要求所作说明和允诺具体确定，对商品房买卖合同的订立和价格确定有重大影响的，应当视为合同内容。特别明确，出卖人设置样板房的，交付商品房的装修质量应当与样板房的装修质量相当。这一点，是极其重要的，是商品房的“卖点”，也是购房人期待的重点，更是社会关注的热点。

　　“精装修质量与‘样板房’相当”，本该如此，不能“玩水”。“样板房”及其宣传资料是用来作广告宣传，吸引购房人，让购房人“眼见为实”，果断签约，实现购房梦想的，不该更不能是用来骗人的。商品房买卖合同概括性排除广告宣传、样板房对装修质量要求约定的，必须承担相应的责任;而对所交付商品房的装修与销售广告、宣传资料、样板房等不一致的地方有明确具体特别约定的，另当别论。

　　此番江苏高级人民法院向社会公布《全装修商品房买卖合同装修质量纠纷案件审理指南》，目的在平等维护购房人与房地产开发企业的合法权益，在为购房人送上购房“特殊保险”的同时，也为房地产开发企业敲响诚信警钟，值得期待。