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宋鹏伟:“举报自己”反获利提醒法治补漏

2018-08-10 12:06:52 www.chinaqi.net 来源:时评界 有0人发表了看法
[导读]  因为房价暴涨,开发商竟然后悔了,遂把购房者起诉至法院,要求判决合同无效,并在一审获得胜诉。这样的伎俩如果得逞并被效仿,不啻于是对广大购房者的重重一击——“还有王法吗”...
  作者:宋鹏伟  稿源:时评界 编辑:洪小兵
  西安闻天科技实业集团有限公司(简称“闻天公司”)近日以举报自己没有预售证而“一举成名”。这家开发商以旗下涉案的紫杉庄园项目没有预售许可证为由,将两年前签订了内部预售合同的购房者起诉至法院,要求认定内部预售合同无效,并在一审获得胜诉。(《华商报》8月8日)
  因为房价暴涨,开发商竟然后悔了,遂把购房者起诉至法院,要求判决合同无效,并在一审获得胜诉。这样的伎俩如果得逞并被效仿,不啻于是对广大购房者的重重一击——“还有王法吗”?
  都是钱闹的,也只有在特定时期才会出现如此奇葩的景象——不惜举报自身违法,也要解除与购房者的合同。看似荒唐的背后,其实并不难理解,当地房价在两年时间里翻了三倍,开发商通过举报自身违规,即可以将交易合法作废,然后再以目前的市场价重新销售。一里一外,正是在巨额利润的驱使下,闻天公司才敢冒天下之大不韪,不惜与众多购房者对簿公堂,因为在他们看来,相比于舆论讨伐,钱才是最重要的。
  从商业道德来讲,这无疑是突破底线的行为,几乎可以说是“要钱不要脸”了。证件不全时,购房者拿真金白银用脚投票,选择和你共担风险与收益,事后不感激也倒罢了,怎能在房价暴涨后还反咬一口呢?试想一下,如果房价没涨,反倒迎来了暴跌,这些购房者同样以证件问题纷纷起诉你,要求判定合同无效,你又会怎么想呢?
  巨大的利益面前,道德总是苍白的,必须由法律兜底。遗憾的是,依据目前的法规,恐怕这些购房者们只能接受吃哑巴亏的命运。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条明确规定,“出卖人未取得商品房预售许可证明,与买受人订立的商品房预售合同,应当认定无效。”可见,开发商在这方面做足了功课,知道自己有胜诉的把握,法官即使明知不合情理,也没有太多的自由裁量权。当然,这条司法解释也要求开发商对购房者进行补偿,即“开发商应当返还购房人已经支付的购房款及利息,并承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任”。三倍差价,一倍补偿,对开发商来说,这当然是包赚不赔的买卖。
  反过来想,即使判决开发商败诉,也会带来诸多后患。一方面,由司法判决来追认一个未经行政许可的行为,可以说开了一个不好的口子,更不符合法治精神;另一方面,也会纵容开发商的违法销售行为,甚至劣币驱逐良币,架空了预售许可证制度。这意味着,无论当事法院如何判,都会引发巨大的争议。
  事实上,真正需要反思的是以下两点:其一,行政处罚力度过轻。对于证件不全的违法销售问题,各地的处罚力度都明显不足,闻天公司也只被罚款了九十多万元。相比于巨额收益,这些罚款不过是九牛一毛,无法起到应有的震慑作用,也就无法从源头上保护购房者的利益;其二,法律及司法解释需要与时俱进。“不超过已付购房款一倍的赔偿责任”的规定,通常情况下是够用的,但遇到房价短期内暴涨的情况,还是让开发商有利可图,所以需要对赔付上限进行修改,或者将其与房价涨幅相挂钩。一句话,如果行政监管有力、法律法规到位,就不该出现开发商举报自己违规反倒获利的荒唐事儿,因为这一定是得不偿失的。
  这无疑又是一次“贪小便宜吃大亏”的教训,购房者当然自身也有责任,只是代价未免过大。无论如何,让他们承担全部损失并不公允,当务之急是亡羊补牢,绝不能让这些无良开发商一次又一次得逞。

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